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Cambio di destinazione d’uso

cambio di destinazione d'uso

Può capitare di innamorarsi di un immobile che però al momento non è destinato ad uso residenziale, ossia non è un’abitazione. Per questo oggi ti spieghiamo cos’è il cambio di destinazione d’uso.

PERCHE’ TI PUO’ INTERESSARE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO?

Come ti abbiamo già preannunciato nell’introduzione durante la ricerca di un immobile, alle volte, può capitare di vedere uffici o immobili commerciali che sarebbero in realtà l’ideale per essere la tua futura casa.

Il problema è che per trasformarli in una normale abitazione purtroppo non basta solo fare alcuni lavori interni per cambiare la disposizione e renderli abitali.

Si deve seguire un procedimento ben preciso chiamato CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO.

COS’E’ IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO?

Il cambio di destinazione d’uso rilevante, è ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Le diverse destinazioni d’uso sono:

  • residenziale
  • industriale e artigianale
  • commerciale
  • turistico ricettiva
  • direzionale e produttiva
  • agricola

Ad esempio il passaggio da un’abitazione ad affittacamere non è rilevante perchè si rimane sempre all’interno della destinazione d’uso residenziale.

Mentre invece il passaggio da uso abitativo ad uso commerciale è rilevante. Si esce da una categoria per entrare in un’altra e quindi cambia il calcolo della rendita catastale, di IMU e TASI.

QUANDO E’ POSSIBILE EFFETTUARE IL CAMBIO D’USO?

Il cambio di destinazione d’uso è quasi sempre ammesso a parte in alcuni casi:

  1. Il regolamento condominiale lo vieti e perchè questo divieto sia valido il regolamento deve essere approvato all’unanimità dai condomini.
  2. L’immobile non presenta alcune caratteristiche obbligatorie per legge come precise prescrizioni igienico sanitarie, o in casi di cambio ad uso residenziale gli ambienti devono rispettare superfici minime e rapporti aeroilluminanti.
  3. Il PRG (Piano Regolatore Generale), strumento urbanistico che può variare da comune a comune, indichi che su un determinato immobile non si possa effettuare il cambio di destinazione d’uso. Ad esempio il PRG può porre limitazioni alle opere che si possono effettuare su un edificio o può richiedere determinate caratteristiche.

Per spiegare meglio questo ultimo punto ti facciamo l’esempio della nostra città, Modena, dove gli edifici in centro storico sono quasi tutti vincolati. Si ha una limitazione sulle opere edilizie (manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione): è permessa fino alla manutenzione straordinaria.

Anche però nelle altre zone residenziali per passare da ufficio ad abitazione è richiesto, oltre alle caratteristiche obbligatorie per legge dell’immobile, un posto auto coperto o garage di proprietà. Limitazione non valida anche solo se ci si sposta nel comune di Sassuolo dove lo stesso cambio d’uso è possibile anche senza garage.

Tutto questo per farti capire che nel caso tu volessi comprare un locale commerciale per trasformarlo poi in altro, prima di investire denaro consulta il piano regolatore del tuo comune.

LA PRATICA EDILIZIA

Il cambio di destinazione d’uso è considerata una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire anche se l’operazione richiede solo alcune opere o non ne richiede affatto.

Nel 2020 però per semplificare le pratiche è stata introdotta una modifica che prevede procedure più rapide per il cambio all’interno di una stessa categoria. In questo caso infatti occorre solo la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

E’ necessario poi presentare al proprio comune una variazione catastale, per modificare la rendita catastale, e il certificato di agibilità che prevede la messa a norma di tutti gli impianti.

I COSTI

I costi previsti per il cambio di destinazione d’uso sono gli oneri urbanistici diversi da comune a comune.

Oltre a questi sono previsti le spese che variano in base ai diversi lavori edili previsti per rendere l’immobile idoneo e i compensi dovuti ai tecnici, come geometri o ingegneri, che si sono adoperati per rendere possibile il passaggio.

Ti consigliamo sempre di avvalerti di un tecnico/professionista del mestiere.

Quest’ultimo sin da subito potrà accedere agli atti depositati in comune e controllare che non ci siano limitazioni strutturali, condominiali o dettati dal PRG.

IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO COME INVESTIMENTO

Possiamo vedere il cambio di destinazione d’uso sotto un altro aspetto: investimento vantaggioso.

Ebbene sì, perchè il valore di un ufficio, locale commerciale è nettamente inferiore rispetto a quello di un abitazione.

Per questo è utile sapere che è uno strumento valido per poter riuscire a fare un investimento che può portare a profitti sicuri in quanto aumenta il valore della proprietà.

Ci auguriamo che questo articolo possa esserti utile, se vuoi approfondire questi argomenti puoi contattarci senza impegno per ricevere una consulenza personalizzata attraverso la nostra pagina contatti.

Al prossimo post!

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